¿Vendes tu casa? Calcula si pagas impuestos con la exclusión de $250K/$500K. Capital gains, NIIT, base ajustada y costos de venta — todo en una herramienta gratuita.
| Concepto | Monto |
|---|
Cuando vendes tu casa en Estados Unidos, la ganancia (diferencia entre precio de venta y tu base ajustada) puede estar sujeta al impuesto federal sobre ganancias de capital. Sin embargo, el IRC §121 permite excluir hasta $250,000 de ganancia si eres soltero, o hasta $500,000 si estás casado declarando en conjunto (MFJ), siempre que la casa haya sido tu residencia principal y cumplas los requisitos de propiedad y uso.
Esta exclusión fue creada por la Taxpayer Relief Act de 1997 y es una de las ventajas fiscales más significativas para los propietarios de vivienda en Estados Unidos. A diferencia de muchas deducciones, los límites de $250K/$500K no se ajustan por inflación — han permanecido iguales desde 1997, lo que significa que en mercados inmobiliarios con alta apreciación (California, New York, Florida), cada vez más vendedores superan estos umbrales.
Para reclamar la exclusión completa, el IRS exige que cumplas dos tests dentro de los 5 años anteriores a la fecha de venta:
Ambos tests deben cumplirse, pero pueden cubrirse en períodos diferentes. Por ejemplo, si rentaste la casa por 2 años, luego viviste en ella 2 años y la vendes, calificas. La clave es que los 24 meses de cada test estén dentro de la ventana de 5 años. Puedes leer los detalles completos en la Publication 523 del IRS.
Si estás casado y declaras en conjunto, solo uno de los cónyuges necesita cumplir el ownership test, pero ambos deben cumplir el use test individualmente para reclamar la exclusión completa de $500,000.
Tu base ajustada determina cuánta ganancia tienes en la venta. La fórmula es:
| Componente | Efecto en la base | Ejemplos |
|---|---|---|
| Precio de compra original | Base inicial | Lo que pagaste por la casa (HUD-1/Closing Disclosure) |
| Costos de cierre al comprar | + Aumenta base | Title insurance, recording fees, transfer taxes |
| Mejoras capitales | + Aumenta base | Remodelación cocina/baño, techo nuevo, ampliación, HVAC, piscina |
| Depreciación reclamada | − Reduce base | Home office deduction, alquiler parcial |
| Pérdidas por casualty no reembolsadas | − Reduce base | Daño por huracán no cubierto por seguro |
Tip: Guarda TODOS los recibos de mejoras capitales. Cada dólar que agregas a tu base reduce tu ganancia gravable dólar por dólar. La pintura interior y el mantenimiento rutinario no cuentan — solo mejoras que añadan valor o extiendan la vida útil de la propiedad. Consulta la Pub. 523 del IRS para la lista completa.
Si tu ganancia excede la exclusión, la porción gravable se trata como ganancia de capital a largo plazo (asumiendo que tuviste la casa más de 1 año). Las tasas federales para 2026 son:
| Tasa LTCG | Soltero / Single | Casado MFJ | Cabeza de familia |
|---|---|---|---|
| 0% | $0 – $49,450 | $0 – $98,900 | $0 – $66,100 |
| 15% | $49,451 – $545,500 | $98,901 – $613,700 | $66,101 – $545,500 |
| 20% | Más de $545,500 | Más de $613,700 | Más de $545,500 |
Además de la tasa LTCG, dos impuestos adicionales pueden aplicar:
Cada estado tiene sus propias reglas sobre ganancias de capital inmobiliarias. Los estados sin impuesto sobre la renta ofrecen el mayor beneficio para vendedores hispanos:
| Categoría | Estados | Tasa sobre ganancia gravable |
|---|---|---|
| Sin impuesto estatal | Texas, Florida, Nevada, Washington, Wyoming, Tennessee, Alaska, South Dakota, New Hampshire | 0% |
| Tasa baja (1-3%) | Arizona (2.5%), North Dakota (1.95%), Pennsylvania (3.07%), Indiana (3.05%) | 1% – 3% |
| Tasa media (4-6%) | Colorado (4.40%), Illinois (4.95%), North Carolina (4.5%), Utah (4.55%) | 4% – 6% |
| Tasa alta (7%+) | California (hasta 13.3%), New York (hasta 10.9%), New Jersey (hasta 10.75%), Oregon (hasta 9.9%) | 7% – 13.3% |
Si vives en Texas o Florida — donde residen millones de hispanos — tu ganancia gravable solo paga impuesto federal. En California, una ganancia gravable de $100,000 podría generar ~$9,300 adicionales en impuesto estatal. Usa nuestra calculadora de impuesto estatal para ver tu tasa específica.
Basándonos en las consultas más frecuentes de la comunidad hispana, estos son los errores que debes evitar:
| Herramienta | ¿Qué calcula? | Enlace |
|---|---|---|
| Esta calculadora | Impuesto federal + estatal por vender tu residencia principal (exclusión IRC §121) | Estás aquí |
| Capital Gains Tax | Impuesto general sobre ganancias de capital (acciones, cripto, bienes) | Ver → |
| Calculadora de hipoteca | Pago mensual de tu hipoteca con intereses y seguro | Ver → |
| Deducción intereses hipoteca | Cuánto deduces de impuestos por intereses de tu mortgage | Ver → |
| Gastos de cierre | Estimación de closing costs al comprar o vender | Ver → |
| Alquilar o comprar | Comparación financiera entre rentar y comprar vivienda | Ver → |
Responde 5 preguntas para saber si puedes excluir la ganancia de la venta de tu casa.
Si cumples los requisitos de propiedad y uso del IRC §121, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia si eres soltero o hasta $500,000 si estás casado declarando en conjunto (MFJ). La exclusión aplica solo a tu residencia principal, no a propiedades de inversión o segundas viviendas. El límite no se ha ajustado por inflación desde 1997.
Debes haber sido dueño de la casa Y haberla usado como tu residencia principal por al menos 24 meses (2 años) dentro de los 60 meses (5 años) anteriores a la fecha de venta. Los 24 meses no tienen que ser consecutivos. Puedes cumplir los tests de propiedad y uso en períodos diferentes de 2 años dentro de la ventana de 5 años.
Tu base ajustada es lo que pagaste por la casa más mejoras capitales (remodelaciones, techo nuevo, ampliaciones, nueva HVAC) menos cualquier depreciación que hayas reclamado. Tu ganancia = precio de venta − costos de venta − base ajustada. Solo la ganancia que exceda la exclusión está sujeta a impuestos sobre ganancias de capital.
La ganancia gravable se trata como long-term capital gains. Para 2026: 0% hasta $49,450 (single) o $98,900 (MFJ); 15% hasta $545,500/$613,700; y 20% por encima. Además, si tu MAGI supera $200,000/$250,000, podrías deber el NIIT del 3.8%. Si reclamaste depreciación, esa porción se grava al 25% máximo bajo §1250.
No puedes usar la exclusión si ya la usaste en otra venta dentro de los 2 años anteriores. Solo puedes usarla una vez cada 2 años. Si vendes antes de cumplir los requisitos por cambio de trabajo, salud o circunstancias imprevistas, podrías calificar para una exclusión parcial proporcional.
Sí. A diferencia de la deducción de overtime (IRC §225), la exclusión IRC §121 no requiere un SSN específico. Cualquier contribuyente que presente una declaración válida — incluyendo con ITIN — puede reclamar la exclusión si cumple los requisitos de propiedad y uso. Esto es relevante para muchas familias hispanas de estatus mixto que son propietarias de vivienda.
Si recibes un Form 1099-S del agente de cierre, debes reportar la venta en tu declaración aunque toda la ganancia esté excluida. Usa el Schedule D y Form 8949 del Form 1040. Si no recibes 1099-S y toda la ganancia está excluida, técnicamente no tienes obligación, pero reportar documenta la transacción y evita problemas futuros con el IRS.
Si reclamaste depreciación por uso comercial o alquiler, esa porción no califica para la exclusión y se grava como recaptura §1250 a una tasa máxima del 25%. Además, si la propiedad tuvo uso no calificado antes de ser tu residencia principal, la ganancia atribuible a ese período tampoco califica. Habla con un CPA para calcular la proporción exacta.