Cuánto pagas en impuestos por ingresos de renta. Schedule E, depreciación 27.5 años, 12+ deducciones de landlord, passive loss $25K, QBI 20%, y NIIT 3.8%.
🏠 Schedule E💰 12+ deducciones📈 27.5 años depr.📈 Calculadora
El IRS no grava tu renta bruta — grava el ingreso neto después de todas las deducciones. Así funciona el “waterfall” que reduce tu ingreso gravable:
Ejemplo: propiedad de $120K con renta $24K/año
Bruto
$24,000
−int
-$8,500 mortgage interest
−tax
-$3,200 property tax
−ops
-$3,900 insurance + repairs
−dep
-$4,364 depreciación (27.5)
=
$4,036 gravable (de $24K)
💰 Las 12 Deducciones del Landlord
Deducción
Dónde
Impacto típico
Mortgage interest
Schedule E, L12
$5K-$15K/año
Property tax
Schedule E, L16
$2K-$8K/año
Depreciación (27.5 años)
Schedule E, L18
$3K-$10K/año
Insurance
Schedule E, L9
$1K-$3K/año
Repairs & maintenance
Schedule E, L14
$1K-$5K/año
Property management
Schedule E, L17
8-10% de la renta
Utilities (si los pagas)
Schedule E, L17
$1K-$3K/año
Travel to property
Schedule E, L17
$0.70/milla 2026
Advertising
Schedule E, L6
$100-$500/año
Legal & accounting
Schedule E, L17
$500-$2K/año
HOA fees
Schedule E, L17
$200-$500/mes
Pest control / landscaping
Schedule E, L17
$500-$2K/año
📊 Depreciación: La Deducción Mágica
La depreciación es la deducción más poderosa del real estate. El IRS te permite deducir el “desgaste” del edificio durante 27.5 años, aunque en realidad la propiedad probablemente sube de valor:
Depreciación = (Compra − Terreno) ÷ 27.5
Compra
$200K
Terreno
-$50K
Depr/año
$5,455
($200K−$50K) ÷ 27.5 = $5,455/año
💡 Esto es “dinero gratis”. La depreciación no te cuesta nada real. Reduces $5,455 de ingreso gravable cada año durante 27.5 años. Si tu tasa marginal es 24%, eso son $1,309/año en tax savings sin gastar un centavo.
🔧 Repairs vs Improvements: La Diferencia que Importa
✅ Repair (deducible ahora)
Arreglar goteo en el techo Reparar boiler/calentador Pintar paredes existentes Cambiar cerraduras Reparar grietas
🔧 Improvement (depreciar 27.5)
Remplazar el techo completo Instalar boiler nuevo Remodelar cocina/baño Agregar deck o patio Nuevo piso en toda la casa
⚠️ El IRS usa 3 tests: ¿Mejora la propiedad (betterment)? ¿Restaura algo que falló (restoration)? ¿Adapta a nuevo uso (adaptation)? Si la respuesta es sí a cualquiera, es improvement = depreciar, no deducir de inmediato.
📋 Passive Loss Rules
El IRS clasifica el rental income como actividad pasiva. Esto limita cuántas pérdidas puedes deducir contra tu salario u otro ingreso “activo”:
Tu MAGI
Pérdida deducible
Resultado
≤$100K
Hasta $25,000
Deduces pérdidas contra salario
$100K-$150K
Se reduce gradualmente
$1 menos por cada $2 sobre $100K
>$150K
$0
Pérdidas suspendidas (carryforward)
RE Professional
Sin límite
750+ horas/año en RE = no pasivo
💰 QBI 20% y NIIT 3.8%
Dos reglas que pueden ahorrarte o costarte miles:
💚 QBI: Ahorra 20%
Si tu rental califica como negocio (250+ horas o safe harbor), deduces 20% del ingreso neto. En $20K neto = $4K de deducción = ~$960 menos en tax.
🔴 NIIT: Cuesta 3.8%
Si tu MAGI >$200K (single) o >$250K (MFJ), pagas 3.8% extra sobre rental income neto. En $20K neto = $760 de tax adicional.
📝 Ejemplo Completo
Propiedad $200K | Renta $2,000/mes | Salary $80K | Single
Generalmente no. El rental income se reporta en Schedule E, no Schedule C. No paga el 15.3% de SE tax. Esto es una ventaja enorme vs un trabajador 1099 que sí lo paga. La excepción: si calificas como Real Estate Professional (750+ horas/año dedicadas a RE), tu rental income puede tratarse como no-pasivo, pero aún así no paga SE tax a menos que operes como negocio activo de corto plazo (Airbnb con servicios).
💰 Depreciation Recapture: El Tax al Vender
La depreciación te ahorra dinero cada año, pero cuando vendes la propiedad, el IRS “recaptura” esas deducciones con un impuesto del 25% sobre toda la depreciación tomada:
Ejemplo: propiedad de $200K, 10 años de depreciación, vendes por $250K
Depreciación tomada (10 años)
$54,545
Recapture tax (25%)
$13,636
+ Capital gains sobre apreciación ($50K × 15% = $7,500) = Total al vender: $21,136
💡 1031 Exchange: Puedes evitar depreciation recapture Y capital gains si haces un “like-kind exchange” (vender y comprar otra rental property). Debes cumplir plazos estrictos: 45 días para identificar y 180 días para cerrar. Consulta un CPA.
🏠 Airbnb / Short-Term Rental: Tax Diferente
Si rentas por Airbnb o VRBO (estancias <30 días), las reglas cambian según cuántos días rentas y cuántos días usas personalmente:
Rental >14 días + servicios activos = Schedule C — Si ofreces limpieza, desayuno, tours, etc., el IRS lo trata como negocio activo. Sí paga SE tax (15.3%).
Rental <15 días/año = libre de impuestos — La “Masters Augusta rule”: si rentas tu casa menos de 15 días al año, no reportas el ingreso. Totalmente libre de tax.
Rental >14 días sin servicios = Schedule E — Igual que long-term rental. Passive income, sin SE tax. Las mismas 12 deducciones aplican.
🇪🇸 Tips para Landlords Hispanos
Guarda TODOS los recibos — Cada reparación, cada viaje a Home Depot, cada pago de insurance. Sin recibos no puedes deducir. Usa una app como Expensify o simplemente fotos del recibo en tu teléfono.
Cuenta bancaria separada — Mezclar dinero personal con rental es el error #1. Abre una cuenta solo para la propiedad. Facilita la contabilidad y protege en auditoría.
Cobrar en cash = también es ingreso — El IRS exige reportar TODA la renta, incluso si cobras en cash y no hay 1099. No reportar es evasión fiscal.
No necesitas LLC para deducir — Puedes deducir todo como propietario individual en Schedule E. LLC protege legalmente pero no cambia las deducciones fiscales.
Depreciación retroactiva — Si no tomaste depreciación en años anteriores, puedes reclamarla con Form 3115 (cambio de método contable). Consulta un CPA — puede significar miles en refund.
❓ Preguntas Frecuentes
Schedule E. Renta bruta menos deducciones = ingreso neto. Se grava a tu tasa marginal federal + estatal. No paga SE tax.
⚠️ Aviso: No es asesoría fiscal. Rental income taxes son complejos. Consulta un CPA especializado en real estate. IRS Pub. 527, Pub. 946, IRC §469. 17/06/2026.