Descubre cuánto puedes pagar de hipoteca según tu sueldo, deudas actuales y down payment disponible. Basado en las mismas reglas DTI que usan los prestamistas reales.
Cómo lo calculan los bancos
Los prestamistas en USA usan el DTI (Debt-to-Income ratio) como filtro principal. Hay tres límites que debes conocer antes de aplicar.
Ejemplos reales
Tres perfiles típicos de compradores hispanos en USA. Sin deudas adicionales, tasa 7%, 30 años, property tax 1.1%.
Lo que cuentan los bancos
No todos los ingresos cuentan igual. Los prestamistas requieren que el ingreso sea estable, verificable y con probabilidad de continuar al menos 3 años. Aquí está lo que debes saber antes de aplicar.
El ingreso self-employed es el que más complica las solicitudes. Los bancos usan el promedio de los dos últimos años de ingreso neto en tu declaración de impuestos — no tus ingresos brutos. Si dedujiste mucho en los últimos dos años, tu ingreso calificable puede ser mucho más bajo de lo que ganas realmente.
| Ingreso bruto | PITI máx/mes | Casa máx. |
|---|---|---|
| $40,000/año | $933/mes | ~$105K |
| $55,000/año | $1,283/mes | ~$150K |
| $70,000/año | $1,633/mes | ~$195K |
| $85,000/año | $1,983/mes | ~$245K |
| $100,000/año | $2,333/mes | ~$295K |
| $120,000/año | $2,800/mes | ~$360K |
| $150,000/año | $3,500/mes | ~$460K |
Preguntas frecuentes
Con un ingreso bruto de $60,000 al año ($5,000/mes), el límite del 28% front-end DTI te da un pago PITI máximo de $1,400 al mes. Si no tienes otras deudas, puedes calificar para una hipoteca de aproximadamente $180,000–$200,000 con una tasa del 7% a 30 años. Si tienes pagos de auto o tarjetas, ese monto baja proporcionalmente. Usa la calculadora de esta página para ver tu caso exacto con tus deudas actuales.
DTI (Debt-to-Income ratio) es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que va a pagar deudas. Los prestamistas usan dos DTI: front-end (solo la hipoteca, máximo 28–31%) y back-end (todas las deudas juntas, máximo 43–50%). Si ganas $5,000 al mes y ya pagas $400 de auto y $150 de tarjetas, tu back-end tiene $550 comprometidos antes de la hipoteca. Esto reduce directamente cuánto puedes pedir prestado.
El mínimo varía por tipo de préstamo: FHA requiere 3.5% si tu credit score es 580 o más, programas convencionales desde 3% con crédito excelente, e ITIN generalmente 10–20%. Para una casa de $300,000, eso es entre $9,000 y $60,000. Dar 20% elimina el PMI y reduce el pago mensual. Muchos estados tienen programas de ayuda para el down payment para compradores por primera vez que pueden complementar tus ahorros.
Para una hipoteca de $250,000 al 7% a 30 años, el pago de P&I es aproximadamente $1,663. Sumando property tax y seguro, el PITI puede llegar a $2,100–$2,400 al mes. Aplicando la regla del 28%, necesitas ganar mínimo $7,500–$8,571 brutos mensuales — entre $90,000 y $103,000 al año. Si tienes otras deudas, el ingreso mínimo requerido sube para no superar el 43% de back-end DTI.
Sí, pero los bancos calculan tu ingreso de forma diferente. Usan el ingreso neto de tus dos últimas declaraciones de impuestos (Schedule C o K-1), no tus ingresos brutos. Si reportas $80,000 en ingresos pero deduces $30,000 en gastos, el banco ve $50,000 de ingreso calificable. Por eso muchos self-employed que ganan bien tienen dificultades — demasiadas deducciones reducen el ingreso que el banco considera para la hipoteca.
Sí, al aplicar juntos se suman los ingresos de ambos co-prestatarios, lo que puede aumentar significativamente el monto al que califican. Sin embargo, también se combinan todas las deudas y el prestamista usará el credit score más bajo de los dos para determinar la tasa. Si uno tiene mal crédito, a veces conviene que solo aplique el de mejor historial, aunque eso reduce el ingreso combinado y por tanto el monto máximo del préstamo.
Muy frecuentemente sí. El monto que un banco aprueba es el máximo matemático basado en DTI — no considera tus gastos reales de vida: comida, transporte, remesas, colegio, emergencias. Una regla práctica más conservadora es no destinar más del 25% de tu ingreso neto (no bruto) a la hipoteca. La aprobación del banco es un techo, no una recomendación. Comprar por debajo de tu máximo te da margen para ahorrar y cubrir imprevistos.
Los prestamistas piden reservas de 2–6 meses de pago PITI después del cierre. Además del down payment, necesitas cubrir los closing costs, que suelen ser del 2–5% del préstamo — entre $5,000 y $15,000 en la mayoría de los casos. Para una compra de $300,000 con FHA al 3.5%, deberías tener disponibles aproximadamente $25,000–$35,000 en total entre enganche, closing costs y reservas mínimas.
Aviso legal: Esta calculadora proporciona estimaciones orientativas basadas en reglas estándar de DTI. Los resultados no constituyen garantía de aprobación de préstamo ni asesoramiento financiero. Tu calificación real depende de credit score, historial laboral, reservas y criterios específicos de cada prestamista. Consulta con un loan officer o mortgage broker certificado para una pre-aprobación real.