¿Qué es un préstamo FHA y cómo funciona?
Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), una agencia del gobierno federal que opera bajo el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). A diferencia de los préstamos convencionales, el gobierno respalda al prestamista si el prestatario deja de pagar, lo que permite a los bancos ofrecer condiciones más flexibles: menor enganche, requisitos de crédito más bajos y criterios de ingresos menos estrictos.
Es importante entender que la FHA no presta el dinero directamente — asegura el préstamo. Los fondos los aporta un banco, cooperativa de crédito o prestamista hipotecario aprobado por la FHA. A cambio de este seguro, el prestatario paga el MIP (Mortgage Insurance Premium), que tiene dos componentes: un cargo upfront al cierre y un cargo anual dividido en cuotas mensuales.
El MIP: el costo real del préstamo FHA
El MIP es la principal diferencia entre un FHA y un préstamo convencional. Existen dos partes. El MIP upfront (UFMIP) es el 1.75% del monto del préstamo y se paga al cierre o se financia dentro del préstamo aumentando ligeramente el saldo. El MIP anual varía según el LTV y el plazo: para préstamos a 30 años con menos del 5% de enganche, es el 0.85% anual dividido en 12 cuotas mensuales.
La duración del MIP depende del enganche. Si das menos del 10%, el MIP dura toda la vida del préstamo. Si das el 10% o más, el MIP se cancela automáticamente a los 11 años. Esta es la razón por la que muchos compradores buscan refinanciar a un préstamo convencional una vez que acumulan suficiente equity, eliminando el MIP permanentemente.
Tabla de MIP FHA según LTV y plazo
| Plazo | LTV | MIP anual | Duración MIP |
|---|---|---|---|
| 30 años | > 95% (enganche < 5%) | 0.85% | Vida del préstamo |
| 30 años | ≤ 95% (enganche ≥ 5%) | 0.80% | Vida del préstamo |
| 30 años | ≤ 90% (enganche ≥ 10%) | 0.80% | 11 años |
| 15 años | > 90% (enganche < 10%) | 0.70% | Vida del préstamo |
| 15 años | ≤ 90% (enganche ≥ 10%) | 0.45% | 11 años |
Requisitos para calificar
Los requisitos mínimos del programa FHA son los más permisivos del mercado hipotecario convencional. Un credit score de 580 permite el enganche mínimo del 3.5%. Con un score entre 500 y 579, el enganche requerido sube al 10%. El ratio de deuda-ingresos (DTI) generalmente no debe superar el 43%, aunque algunos prestamistas aprueban hasta el 50% con factores compensatorios como reservas de efectivo o ingreso adicional. El empleo debe ser verificable por al menos dos años, aunque no necesariamente con el mismo empleador.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo FHA
Para calificar necesitas un credit score mínimo de 580 para dar el 3.5% de enganche, o entre 500 y 579 si das el 10%. También necesitas al menos dos años de historial de empleo verificable, un DTI que generalmente no supere el 43%, y comprar una propiedad como residencia principal. Los préstamos FHA no son solo para compradores por primera vez — cualquier persona que cumpla los requisitos puede solicitarlos, independientemente de si ha comprado casa antes. Los co-prestatarios (familiares) pueden incluir sus ingresos para ayudar a calificar. Verifica siempre los requisitos actualizados en HUD.gov.
El préstamo FHA tiene dos tipos de MIP. El MIP upfront es el 1.75% del monto del préstamo y se paga al cierre o se financia dentro del préstamo. El MIP anual varía entre el 0.45% y el 0.85% según el LTV y el plazo, y se cobra en cuotas mensuales. Para la mayoría de los préstamos a 30 años con menos del 5% de enganche, el MIP anual es el 0.85%. Si das más del 10% de enganche, el MIP se elimina a los 11 años. Con menos del 10%, dura toda la vida del préstamo. Verifica las tasas vigentes en HUD.gov.
El límite FHA varía por condado. En la mayoría de los condados el límite base es de $541,287 para una vivienda unifamiliar. En zonas de alto costo como Los Ángeles, San Francisco, Nueva York o Honolulu, el límite sube hasta $1,249,125. Cada año HUD actualiza estos límites según los precios del mercado. Si el precio de la casa supera el límite FHA de tu condado, necesitarás un préstamo convencional o jumbo. Busca el límite exacto de tu condado en el buscador oficial de HUD. Verifica siempre en HUD.gov.
Los préstamos FHA requieren que el prestatario tenga un número de seguro social válido — el ITIN por sí solo no es suficiente para la mayoría de los prestamistas aprobados por FHA. Sin embargo, algunas cooperativas de crédito y bancos comunitarios tienen programas para compradores con ITIN que no son FHA pero ofrecen condiciones similares. Si tienes permiso de trabajo o residencia permanente, es posible que puedas calificar para FHA estándar. Consulta con un consejero de vivienda certificado por HUD que conozca tu situación específica. Verifica en HUD.gov.
El proceso típico dura entre 30 y 60 días desde la solicitud completa hasta el cierre. La pre-aprobación inicial toma 1 a 3 días. La tasación de la propiedad, obligatoria en FHA, puede tardar 1 a 2 semanas y suele ser el factor que más alarga el proceso. El underwriting toma entre 3 y 7 días hábiles en condiciones normales. Tener toda tu documentación lista — W-2, declaraciones de taxes de los últimos dos años, extractos bancarios — acelera significativamente el proceso. Verifica los pasos detallados en CFPB.gov.
Sí, existe el FHA 203(k), también llamado préstamo de rehabilitación, que permite financiar la compra y las renovaciones en un solo préstamo. Hay dos variantes: el 203(k) estándar para reparaciones mayores (estructurales, eléctricas, plomería) con un mínimo de $5,000 en mejoras, y el 203(k) Limited para reparaciones menores con un máximo de $35,000. La tasa de interés suele ser ligeramente mayor que la de un FHA estándar. La propiedad debe convertirse en tu residencia principal. Verifica los detalles del programa en HUD.gov.
La diferencia más importante es el costo a largo plazo. Un préstamo FHA permite calificar con un credit score de 580 y un enganche del 3.5%, lo que lo hace más accesible. Sin embargo, el MIP en FHA puede durar toda la vida del préstamo si das menos del 10% de enganche. Un préstamo convencional requiere típicamente un score de 620 o más, pero el PMI se cancela automáticamente cuando llegas al 80% del valor del préstamo. Para compradores con buen crédito y que puedan dar más del 10% de enganche, el convencional suele ser más barato a largo plazo. Verifica opciones en CFPB.gov.
Sí. Si ya tienes un préstamo FHA, puedes usar el FHA Streamline Refinance, un proceso simplificado que no requiere nueva tasación ni verificación de ingresos en la mayoría de los casos, siempre que estés al día con tus pagos y el refinanciamiento reduzca tu pago mensual. Si tienes un préstamo convencional y quieres cambiarlo a FHA, también es posible mediante un refinanciamiento estándar FHA, aunque sí requerirá nueva tasación y documentación completa. En ambos casos aplica el UFMIP del 1.75%. Verifica las opciones vigentes en HUD.gov.