Mensual, anual y total a 30 años — cuánto pagas en intereses, taxes, seguro y PMI durante toda la vida del préstamo.
| Año | P+I pagado | Principal | Intereses | Balance restante | Equity % |
|---|
* Equity basado en precio original de compra. El PMI/MIP no está incluido en esta tabla.
El PITI completo es lo que el lender usa para calcular tu DTI (Debt-to-Income ratio).
La mayoría de compradores se fijan solo en el pago mensual. Esta calculadora te muestra el panorama completo — cuánto pagas en intereses en 30 años, cuándo desaparece el PMI y cómo evoluciona tu equity.
Una hipoteca de $300,000 al 7% a 30 años tiene un pago mensual de P+I de unos $1,996. Pero al final de los 30 años habrás pagado aproximadamente $718,000 — más del doble del préstamo original. La diferencia, unos $418,000, son intereses puros. Es el costo de financiar la propiedad. La tabla de amortización de esta calculadora te muestra año por año cómo cambia la proporción entre principal e intereses — y cuándo empieza a ser más favorable para ti.
En 30 años, el property tax puede sumar una cantidad enorme. Una casa de $350,000 en New Jersey (2.23%) paga aproximadamente $7,805 al año en taxes — en 30 años son $234,150 solo en impuestos prediales, sin contar el incremento anual del valor. La misma casa en Hawaii (0.28%) pagaría $11,760 en 30 años. Elegir el estado donde compras importa tanto como la tasa de interés.
Con un 10% de enganche en una casa de $320,000 (préstamo de $288,000), el PMI al 0.65% cuesta unos $156/mes. Para que desaparezca necesitas que tu balance baje al 80% del precio original — en este caso, $256,000. Con la tabla de amortización puedes ver exactamente en qué año llegas a ese punto. Generalmente tarda entre 7 y 11 años dependiendo de la tasa. Al cancelarse, ahorras $1,872 al año. Con FHA el MIP puede durar toda la vida del préstamo — razón por la que muchos refinancian a Conventional al llegar al 20% de equity.
Intereses totales estimados. Enganche 10%. No incluye taxes, seguro ni PMI.
| Precio casa | Préstamo (90%) | Al 5.5% | Al 6.5% | Al 7.0% | Al 7.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| $200,000 | $180,000 | $188,552 | $229,651 | $251,244 | $273,230 |
| $280,000 | $252,000 | $263,972 | $321,511 | $351,741 | $382,522 |
| $350,000 | $315,000 | $329,966 | $401,889 | $439,676 | $478,152 |
| $450,000 | $405,000 | $424,241 | $516,714 | $565,298 | $614,767 |
| $600,000 | $540,000 | $565,655 | $688,952 | $753,731 | $819,689 |
PITI son las siglas de Principal, Interest, Taxes e Insurance — los cuatro componentes del pago mensual de una hipoteca. El Principal reduce tu deuda. El Interest es el costo del préstamo que se lleva el banco. Taxes es el property tax mensualizado (dividido entre 12). Insurance es el seguro de hogar mensualizado. Cuando tienes menos del 20% de enganche se añade PMI o MIP, que en realidad convierte el PITI en PITIM. El lender usa el PITI total para calcular tu DTI ratio. Verifica siempre en consumerfinance.gov.
En una hipoteca de $300,000 al 7% a 30 años, el total estimado de intereses es de unos $418,527 — más del precio original de la casa. Eso significa que el costo real del financiamiento es de $718,527. A una tasa del 5.5%, los intereses totales serían unos $314,818 — un ahorro de $103,000 comparado con el 7%. Bajar la tasa 0.5% puede ahorrarte $30,000–$50,000 en intereses totales. Por eso vale la pena comparar lenders. Verifica siempre con tu lender en consumerfinance.gov.
El PMI en préstamos Conventional se cancela automáticamente cuando el balance del préstamo llega al 80% del precio original de compra — según la Homeowners Protection Act de 1998. Con un 10% de enganche en una casa de $320,000, el PMI desaparece cuando el balance baja a $256,000, lo que típicamente ocurre entre el año 7 y el año 11 dependiendo de la tasa. También puedes solicitarlo antes si el valor de tu propiedad ha subido y tienes 20% de equity. Con FHA el MIP puede durar toda la vida del préstamo. Verifica en consumerfinance.gov.
El property tax se divide entre 12 y se añade al pago mensual a través de una cuenta escrow. En una casa de $350,000 en Texas (1.60% anual), el tax mensual estima $467. En California (0.73%) sería $214. En New Jersey (2.23%) serían $651 — solo en taxes. En 30 años una diferencia de $400/mes entre estados equivale a $144,000 adicionales. El property tax no es fijo — puede aumentar si el condado reasesa el valor de tu propiedad. Verifica la tasa exacta de tu condado en la web del tax assessor local. Fuente: Tax Foundation.
La tabla de amortización muestra cómo evoluciona tu hipoteca año a año — cuánto de tu pago va a principal, cuánto a intereses, y cuál es el balance restante. En los primeros años la mayor parte va a intereses: en el año 1 de una hipoteca de $300,000 al 7%, solo unos $2,997 van a principal y casi $20,952 a intereses. En el año 20, la proporción empieza a invertirse. La tabla también te muestra exactamente en qué año alcanzas el 20% de equity para eliminar el PMI. Verifica siempre con tu lender en consumerfinance.gov.
El "pago mensual" que anuncia un lender suele referirse solo al Principal + Intereses (P+I). El PITI es el costo real mensual incluyendo también Taxes (property tax) e Insurance (seguro de hogar). La diferencia puede ser sustancial: en una hipoteca de $280,000, el P+I estima $1,663/mes, pero el PITI completo con taxes ($350/mes) y seguro ($125/mes) llega a $2,138 — un 28% más. Muchos compradores solo consideran el P+I y se sorprenden al ver el pago real en escrow. Verifica siempre el PITI completo en consumerfinance.gov.
Sí, es una de las estrategias más efectivas. Agregar $200/mes extra al principal en una hipoteca de $300,000 al 7% puede reducir el plazo en unos 6 años y ahorrar más de $90,000 en intereses totales. Cada dólar extra que pagas al principal reduce el balance sobre el que se calculan los intereses futuros. Lo más importante: asegúrate de indicar a tu lender que el pago extra es "para reducir el principal" (principal only) para que no lo apliquen al siguiente pago regular. Verifica que tu préstamo no tenga prepayment penalty en consumerfinance.gov.
La regla estándar es que el PITI no supere el 28% de tu ingreso bruto mensual. Para el total de deudas (PITI + deudas de autos, tarjetas, etc.) el límite máximo es el 43% — lo que los lenders llaman DTI (Debt-to-Income). Para un PITI de $2,000/mes necesitas al menos $7,143/mes brutos. FHA permite hasta el 50% de DTI con compensating factors. Conventional prefiere bajo el 43%. Si tu PITI supera ese 28%, considera buscar una propiedad más económica o aumentar el enganche para bajar el préstamo. Verifica en consumerfinance.gov.
⚠️ Aviso legal: Esta calculadora es orientativa. Los valores reales dependen de la tasa de tu lender, el property tax exacto de tu condado, la prima de tu seguro de hogar y otros factores. La tabla de amortización asume una tasa fija sin pagos extra. Esta herramienta no constituye asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. CalculoHispano no vende hipotecas ni recibe comisiones. © 2026