Calculadora de Tabla de Amortización de Hipoteca

Una tabla de amortización es el desglose mes a mes de todos los pagos de tu hipoteca durante la vida del préstamo. Muestra exactamente cuánto de cada pago va a reducir el capital y cuánto va a pagar intereses. En una hipoteca de $300,000 al 7% a 30 años, el primer pago tiene $1,750 en intereses y solo $246 en capital. Conforme avanza el préstamo esa proporción se invierte gradualmente.

Es la naturaleza de la amortización. Los intereses se calculan sobre el saldo pendiente, que es máximo al principio. En una hipoteca de $300,000 al 7% a 30 años, el primer mes pagas $1,750 en intereses y solo $246 en capital. Al mes 180 la proporción se invierte: pagas $1,107 en intereses y $889 en capital. Al final del préstamo habrás pagado $418,527 solo en intereses sobre $300,000 prestados.

En una hipoteca a 30 años el saldo baja lentamente los primeros años. En el año 10 de una hipoteca de $300,000 al 7%, el saldo todavía es de unos $262,000 — solo has reducido $38,000 del principal. La reducción se acelera notablemente después del año 15, cuando capital e intereses se equilibran. Hacer pagos extra al capital en los primeros años tiene un impacto desproporcionadamente grande por este efecto.

Hacer un pago extra anual equivalente a un mes adicional reduce la vida de una hipoteca de 30 años en aproximadamente 4–5 años. En una hipoteca de $300,000 al 7%, eso supone un ahorro de aproximadamente $52,000 en intereses y terminas de pagar el préstamo en torno al año 25. La clave es indicarle al banco que ese pago se aplique directamente al principal, no como un pago adelantado del mes siguiente.

El PMI se puede eliminar cuando el saldo llega al 80% del valor original de la casa. En una hipoteca de $300,000 con 5% de down payment, el préstamo empieza en $285,000 y necesitas reducirlo a $240,000. Con una tasa del 7% a 30 años, eso ocurre aproximadamente en el año 10–11. La tabla de amortización te dice exactamente en qué mes llegas a ese umbral y cuánto PMI total habrás pagado hasta entonces.

El equity es la parte de la casa que realmente te pertenece: el valor de la propiedad menos el saldo pendiente. Si tu casa vale $350,000 y debes $280,000, tu equity es $70,000. La tabla muestra el saldo en cada mes para que puedas calcular tu equity en cualquier punto. El equity crece por dos razones: reduces el principal con cada pago y la propiedad puede apreciarse con el tiempo.

Depende de tu situación. Tiene sentido si tu tasa de interés es alta (por encima del 6–7%) y no tienes inversiones que rindan más. En una hipoteca de $300,000 al 7%, añadir $200 mensuales al principal desde el inicio ahorra unos $65,000 en intereses y acorta el préstamo en 6 años. Sin embargo, si tienes deudas con tasas más altas como tarjetas al 20%+, liquida esas primero antes de hacer pagos extra a la hipoteca.

Sí, es una herramienta clave para evaluar un refinanciamiento. Si llevas 10 años pagando y refinancias a otro préstamo de 30 años, reiniciarás el ciclo de pagar intereses altos al principio. La tabla te muestra en qué punto estás y cuánto capital real has acumulado. Compara los intereses totales restantes en tu hipoteca actual contra los del nuevo préstamo, sumando también los closing costs del refi, que suelen ser del 2–5% del préstamo.